Perchè chiederlo

Il mutuo viene chiesto per sopperire alla mancanza totale o parziale della somma necessaria per acquistare o ristrutturare un immobile oppure per creare liquidità.
Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un’unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere.

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Cos'è

Il mutuo è il principale contratto di prestito.
L’articolo 1813 C.C. definisce il mutuo come un “ Contratto con il quale una parte consegna all’altra una quantità di denaro o di altre cose, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.
Pertanto consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro.Il mutuo di denaro è naturalmente a titolo oneroso, poiché chi ha ricevuto una somma di denaro in prestito deve corrispondere gli interessi.
Fino a pochi anni fa, il credito fondiario era esercitato da pochi Istituti di credito appositamente autorizzati, con esclusione di tutte le altre Banche. Dopo le recenti innovazioni legislative, tutte le banche possono concedere mutui ipotecari. Questa situazione ha ampliato le possibilità di ottenere un finanziamento ed ha contribuito a semplificare procedure e modalità operative.
Per quanto riguarda la durata del mutuo, la legge esige che la durata sia media o lunga.
Comunemente si ritiene che i finanziamenti a "medio termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 18 mesi e non supera i 5 anni. I finanziamenti a "lungo termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 5 anni.

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Finanziamento massimo

L'importo massimo finanziabile è in genere dai 50% al120% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. Possono a volte essere richieste, in aggiunta alla garanzia ipotecaria, altre garanzie supplementari che siano ritenute idonee e necessarie dall’Istituto di Credito.

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Ammortamento

Il piano di ammortamento è la modalità con cui il mutuo è rimborsato.
Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo:
• ammortamento alla francese ogni rata prevede una quota capitale e quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta al quota capitale rimborsata;
• rate crescenti in cui le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata;
• ammortamento libero dove le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate;
• rata fissa e durata variabile in cui la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l'accorciamento o l'allungamento del piano di rimborso).
L'interesse è il prezzo dell'uso del capitale chiesto in prestito alle banche.
La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuti, in ragione di intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali.
Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora", infatti la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto, il ritardato pagamento.

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Contratto e ipoteca

Il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente il finanziamento, e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell'atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro.
Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare un'efficace garanzia: l'ipoteca che viene accesa sul il bene finanziato. Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento e attribuisce alla banca finanziatrice la possibilità in caso di insolvenza di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso. Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto i beni immobili. L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica.
Le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche: gli interessi; gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate; i premi assicurativi; le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.
L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla) ma occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione se poi si vuole vendere l'immobile.
Il proprietario conserva il suo diritto di proprietà e il godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre del bene come se fosse libero.

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Tasse e agevolazioni

TASSE
In sostituzione dell'imposta di registro, IVA, ipotecaria e catastale, l'atto è soggetto all'imposta sostitutiva nella misura dello 0,25% in caso di acquisto prima casa, mentre negli altri casi l’imposta è del 2%. Tale imposta viene trattenuta direttamente dalla banca al momento dell'erogazione del finanziamento.
AGEVOLAZIONI
Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'IRPEF.
La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo di 3.615,20 euro se:
- l'unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall'acquisto;
- l'acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo;
- nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale.
Detrazioni sono previste anche per le spese relative ai lavori di ristrutturazione.

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Documenti richiesti

La concedibilità o meno (fattibilità dell'operazione) della somma richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi quali:
- il reddito netto del richiedente e del nucleo familiare;
- il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;
- la presenza di eventuali garanzie supplementari prestate da terzi.
Dall'esame dei dati sopra elencati si è in grado di esprimere un parere di fattibilità che, se positivo, dà l'avvio alla fase successiva.
Ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto è necessario inoltrare tutta la documentazione necessaria per confermare quanto già dichiarato.
Si provvede alla richiesta della seguente documentazione:

Lavoratori dipendenti
- dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;
- originale dell'ultimo cedolino dello stipendio;
- ultimo modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o "Unico");
- estratto conto degli ultimi 3 mesi.
Lavoratori autonomi o liberi professionisti
- ultimo modello "Unico" (ex. Modello 740);
- misura della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.);
- se professionista, attestato di iscrizione all' Albo professionale cui appartiene;
- estratto conto degli ultimi 12 mesi.
Per tutti e a integrazione dei documenti sopra elencati
- documento d’identità;
- codice fiscale;
- stato di famiglia;
- in caso di coniugi in regime di separazioni dei beni l'estratto di matrimonio;
- nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente bisogna presentare copia della sentenza del tribunale;
- copia della "promessa di vendita" o "compromesso";
- planimetria catastale dell'immobile;
- copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile.

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Fideiussione e garanzie

La garanzia aggiuntiva assume un'impronta funzionale e, il più delle volte, viene rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell'esatto adempimento a restituire il debito contratto da quest'ultimo.
Diverse sono le forme di garanzia preordinate a tale scopo ma tutte mirano a garantire il creditore attraverso la neutralizzazione del rischio di inadempimento.
Fra le garanzie merita attenzione la "fideiussione" che si ha quando una parte garantisce l'adempimento dell'obbligazione del mutuatario obbligandosi personalmente verso il creditore-Banca.

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Costi

Infatti, il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti anche :
- le spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso.
- le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell'immobile ma soprattutto che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi.
- le spese notarili: comprendono gli onorari del notaio e le imposte dovute allo Stato per l’attività contrattuale. Tali spese variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante.
- il costo dell'imposta sostitutiva:sostitutiva dell'imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo è richiesta, a seguito del Dl 168/2004, nella misura dello 0,25% sull'importo erogato se l’ente erogante è una banca o una finanziaria parificata e si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa. Nel caso di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi da prima casa o in caso di altri enti eroganti si paga l’intera imposta ipotecaria pari al 2%;
- costi assicurativi: l'Assicurazione Incendio è richiesta obbligatoriamente ed il suo costo totale dipende dal valore dell'immobile e dall'importo e dalla durata del mutuo. Inoltre, alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un'assicurazione sulla vita.

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